Задать вопрос



Заказать звонок


Если Вы оставили заявку на заказ звонка после 18:00, наши менеджеры свяжутся с Вами до 12:00 следующего рабочего дня.


Запись на прием



Уточнить цену



Написать руководству



Оставить предложение



Написать отзыв



Услуги для физических лиц

Услуги для юридических лиц

Если Вам необходимо решить какую-то юридическую проблему, то Вы можете отправить заявку прямо с нашего сайта и наш юрист обязательно перезвонит Вам в удобное для вас время
Если у Вас есть какой-то вопрос, касающийся юридических аспектов, то Вы всегда можете задать его нашему специалисту
Вы можете отправить любые предложения по работе сайта, адвокатов, времени работы офиса, мы всегда готовы их рассмотреть

Дольщики пошли в атаку на застройщиков

Желание сэкономить на покупке квартиры в строящемся доме не всегда оправдывает замысел. Зачастую оно приводит к трате денег, долгому ожиданию завершения недостроя и к судебным тяжбам. Причем покупатели элитной недвижимости от неприятностей не застрахованы.

В начале июня стало известно о двух уголовных делах, возбуждение которых было инициировано покупателями жилья в новостройках. Только в одном случае речь идет об элитном коттеджном поселке, в другом — об обычном многоэтажном доме. Поможет ли уголовное дело дольщикам получить квартиры или вернуть деньги, выяснял BFM.ru.

С мая 2011 года число обманутых дольщиков в России, по данным Минрегионразвития, увеличилось почти на 12% — до 95 тысяч человек. Правда, за это же время удалось решить проблемы почти 43 тысяч обманутых дольщиков и ввести в эксплуатацию 350 проблемных объектов. Но новые проблемные объекты множились быстрее: их стало 314, а обманутых дольщиков — почти 54 тысячи человек.

В Минрегионе знают о 40 проблемных домах в Московской области и 22 застройщиках, которые находятся в стадии банкротства. В Москве — 9 объектов недостроя.

Срок просрочки строительства сам по себе не является уголовно наказуемым. Прокуратура вправе возбудить уголовное дело в случае, если есть признаки мошенничества со стороны компании-девелопера: например, установленные факты двойных продаж, продажа объектов, находящихся в залоге.

Терпение лопнуло

Причиной возбуждения одного их уголовных дел стала скандальная история, связанная со строительством домов в элитном поселке «Барвиха Village». Несколько дольщиков еще в 2007 году внесли средства по договору инвестирования на строительство домов-таунхаусов в этом поселке.

«Фактически это была покупка квартиры в малоэтажном таунхаусе, земельные участки не могли быть прописаны в договоре инвестирования, поскольку участки не были размежеваны», — рассказал BFM.ru генеральный директор компании «Миэль- инвестиции в загородное строительство» Алексей Пашкевич. В договоре инвестирования, по его словам, была прописана возможность оформления прилегающего участка в собственность по окончании строительства, и в таком случае компания-застройщик обещала передать участок без обременения третьих лиц.

Владелец компании «Миэль» Григорий Куликов утверждает, что никому из инвесторов не были переданы какие-то права на участки.

Дело в том, что в конце 2007 года холдинг «Миэль» получил кредит у Росбанка под залог земельного участка строящегося «Барвиха Village». Кризис 2008 года сильно усложнил ситуацию на девелоперском рынке: на достройку потребовались средства, которые Росбанк сначала пообещал, а потом отказался выдать. В итоге банк потребовал вернуть выданный кредит, а компания не смогла этого сделать. Тогда банк-кредитор обратился с иском в суд, требуя признать компанию-застройщика банкротом. В этом случае по закону банк должен получить в собственность залог, то есть землю. Но на земле расположены уже построенные 30% таунхаусов, правом требования на которые располагают покупатели.

Один из покупателей — Борис Андреев — утверждает, что в поселке «Барвиха Village» 39 инвесторов, которые суммарно заплатили «Миэлю» около 58 млн долларов. В январе 2012 года в поселке было введено наблюдение (своего рода внешнее управление — BFM.ru).

В соответствии с законом покупатели имеют право в случае банкротства компании получить от государства компенсацию до 1 млн рублей.

«Миэль» все это время вел переговоры с инвесторами, которые купили 52 объекта в поселке, треть которых готова на 90%, рассказала BFM.ru Юлия Абашина, пресс-секретарь компании.

Тем не менее, в декабре 2011 года они подали заявление в прокуратуру, а в апреле против владельца компании «Миэль» Григория Куликова и бывшего в 2007 году генеральным директором компании-девелопера Савелия Орбанта было возбуждено уголовное дело по статье 159 УК РФ (мошенничество).

Основными признаками мошенничества служат дополнительные договора, которые инвесторы заключали на участки и на благоустройство территории.(при этом они заключались не с застройщиком поселка, а с другим юридическим лицом). Алексей Пашкевич заявил BFM.ru, что в компании «Миэль-инвестиции в загородную недвижимость» нет таких договоров, и он не знает, с кем они заключались, поскольку в тот момент в компании не работал.

Собственники домов без земли

Как рассказали BFM.ru в компании «Миэль», право собственности на земельные участки вокруг домов-таунхаусов предполагалось, но деньги за них покупатели не вносили. «Мы предполагали, что когда земля будет размежевана, тогда будем оформлять право собственности на земельные участки возле дома, предполагалось, что это будет 5-6 соток».

«В моей практике ни разу не продавались дома без земельных участков, потому что, если клиент готов заплатить миллион долларов за загородный дом, он, как правило, хочет получить юридическое подтверждение на право владения покупаемым объектом», — пояснила BFM.ru Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости компании «Kalinka Realty».

«Известны случаи в последние пять лет, когда девелопер, во избежание нарушений архитектурной концепции своего проекта, не передавал в собственность покупателю землю, а заключал с ним договор аренды на участок, а дом же оформлялся в собственность. В этом случае клиент покупал по цене собственности переуступку прав аренды. Но на сегодня девелоперы понимают, что покупатели не желают приобретать по цене полноценного дома лишь арендные права на территорию, на которой он стоит. На сегодня подобная практика — продажи домов без права на земельный участок — существует лишь при продаже объектов в районе Истринского водохранилища, например, поскольку прибрежная и лесная зоны, где продаются жилые дома, не оформляются в собственность по определению. В этом случае покупатель приобретает дом и участие в бизнесе как дольщик общества, имеющего права на застроенную прибрежную и лесную территории», — добавила эксперт.

Самозахват жилья

Второй инцидент, ставший поводом для возбуждения уголовного дела, произошел в поселке Обухово Ногинского района. Здесь уже построенная многоэтажка несколько лет никак не пройдет Госкомиссию, заселение дома затягивается — с момента начала стройки уже прошло 8 лет. Форма договора неизвестна, но, скорее всего, это договор нвестирования или предварительный договор.

Дольщики 3 июня захватили свои квартиры, открыв входную дверь в подъезд. На прошлой неделе было возбуждено уголовное дело по фактам двойных продаж и хищения средств (трат нецелевым образом) дольщиков. Ответчиком по делу является генеральный директор девелоперской компании МООФ «Содружество». Жильцы недавно смогли добиться через суд права собственности на недострой, но вселяться в собственные квартиры им не разрешили.

«Действия по самохвату квартир следует рассматривать как временное завладение чужим недвижимым имуществом без цели хищения. Таким образом, уголовная ответственность за данное деяние не предусматривается» — комментирует BFM.ru Ольга Славкина, директор юридического департамента компании «Kalinka Realty».

«В описываемом случае «захвата» я бы говорил о самозащите гражданских прав, что соответствует ст.12 ГК РФ» — прокомментировал BFM.ru Вячеслав Леонтьев, управляющий партнер адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры».

По действующему законодательству выселение граждан в такой ситуации возможно только в судебном порядке, считает председатель коллегии адвокатов «Вашъ юридический поверенный» Константин Трапаидзе. Однако вряд ли массовое заселение в недостроенные дома можно считать приемлемым способом решения проблем обманутых дольщиков.

Напрасные слова

«Уголовные дела, к сожалению, никак не помогают получить имущество. Граждане редко обращают внимание на подписываемые бумаги, чем и провоцируют дальнейшие споры. Стоит отметить, что множество проектов было сорвано из-за кризиса 2008 года, и это даже можно отнести к форс-мажору, так как ни одна из сторон не могла предусмотреть такого развития кризиса», — констатирует Вячеслав Леонтьев.

«Сомневаюсь, что заведенное уголовное дело на владельца компании поможет частным инвесторам получить свои дома. Так как в этом случае гражданская тяжба может стать многосторонней. Банк-кредитор и граждане-инвесторы будут вынуждены доказывать своё преимущественное право на землю. А с учётом отсутствия межевания и прочих нюансов этот процесс может быть осложнён различными факторами», — обрисовывает перспективы дела Константин Трапаидзе.

Юрист расценивает перспективы уголовного дела как серьезные в случае двойных продаж или в случае продажи участков, заложенных банку. Однако даже в этом случае возмещение может быть обращено только на имущество компании в установленном законом порядке, указывает Трапаидзе.

Эксперты не уверены, что суд признает договора инвестирования в таунхаусы договорами долевого строительства, что было бы более благоприятно для покупателей и давало бы им возможность оформления в собственность через суд конкретного таунхауса, пусть даже на участке, который принадлежит банку.

Но даже если покупателей признают инвесторами, у них будет право требования на остатки имущества лишь после того, как будут удовлетворены требования банка-кредитора.

Многоэтажка — это всегда долевое строительство

Несколько иная правовая ситуация с многоэтажными домами. «Судебная практика по договорам на строительство многоквартирных домов однозначно говорит, что такие договоры, независимо от формы, необходимо считать договорами долевого участия в строительстве. При таком договоре дольщик имеет право требовать конкретную квартиру» — прокомментировал BFM.ru Вячеслав Леонтьев.

«В связи с недавними изменениями в инвестиционное законодательство, объект инвестиционной деятельности признается долевой собственностью участников строительства до момента государственной регистрации права собственности на этот объект с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности этих незавершенных объектов инвестиционной деятельности не требуется. Таким образом, дольщики могут обратиться в суд с иском о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства», — поясняет Владимир Плешаков, управляющий партнер адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».

Для защиты своих прав дольщики-инвесторы могут обратиться в суд с требованием обязать застройщика обратиться в компетентный орган с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. «Правда, даже если будет положительное решение, возможность реального исполнения остается под вопросом, — поясняет Владимир Плешаков. — По закону принудить застройщика сдать дом Госкомиссии не получится».

Наказание неминуемо только в случае двойных продаж

Привлечение директора у уголовной ответственности также никак не повлияет на права дольщиков на получение квартир в собственность. Оно может помочь лишь в случае двойных продаж квартир, если директора признают виновным.

Двойные продажи — один из самых понятных случаев с точки зрения законодательства. Сначала граждане, заключившие договор с застройщиком и подозревающие, что совершена двойная продажа, могут подать иск о признании права собственности, а другой гражданин может оспорить это право. В любом случае суд вынесет решение в чью-то пользу, и второй гражданин, получив отказ в признании права собственности, тоже может обратиться в суд с иском о возвращении уплаченных за квартиру средств.

В случае, если ему не удастся взыскать с компании всю сумму, может последовать иск к руководителю компании. «Те, кто останется без квартиры, будут вынуждены подавать гражданские иски в уголовном деле и взыскивать свои денежные средства с директора», — пояснил Вячеслав Леонтьев.

В каком-то смысле получается замкнутый круг, в котором те, кто годами ждет квартиры, конечно, могут в судебном порядке потребовать с застройщика завершить строительство, но так и не получить сатисфакции.

«Процедура банкротства, возбужденная в арбитражном суде, против организации-застройщика может еще более осложнить положение граждан», — добавляет Константин Трапаидзе.

Уголовное дело тоже не помогает получить свою собственность. Только добровольные действия застройщиков и «ручное управление» со стороны власти могут исправить ситуацию для десятков тысяч обманутых покупателей жилья в новостройках.

И пока не понятно, поможет ли дольщикам в получении их жилья черный список застройщиков, который собирается составить губернатор Подмосковья Сергей Шойгу. По его информации, в Московской области более 100 проблемных объектов и до 20 тысяч обманутых дольщиков. Кстати, решение квартирного вопроса подмосковных дольщиков станет для Шойгу своего рода тестом на умение выходить из чрезвычайных ситуаций.

Источник: bfm.ru